상속받은 아파트, 공시가격 7억일까 시가 10억일까? 상속세 평가방법 정리

부모님께서 돌아가시면서 아파트 한 채를 남기셨다고 가정해보겠습니다.

부동산에서는 이 아파트가 약 10억원 정도라고 이야기하고, 정부에서 발표한 공동주택가격은 7억원이라고 해보겠습니다.

그렇다면 상속세를 계산할 때 7억원과 10억원 중 어떤 금액을 기준으로 해야 할까요?

따라서 세법에서 인정되는 시가가 10억원이라면 공시가격이 7억원이라고 하더라도 10억원을 기준으로 상속재산을 평가할 수 있습니다.

다만 여기서 말하는 시가는 부동산중개업소에서 “이 정도에 팔릴 것 같습니다”라고 이야기한 단순 호가를 뜻하는 것은 아닙니다.

실제 거래가격, 비슷한 아파트의 매매사례가액, 법정 요건에 맞는 감정평가액 등 객관적으로 확인할 수 있는 가격이어야 합니다.

상속주택의 가격은 어떻게 결정할까요?

상속세를 계산할 때 부동산의 가치는 원칙적으로 시가를 기준으로 평가합니다.

국세청도 상속재산은 상속개시일 현재 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 재산의 종류와 거래상황 등을 고려한 보충적 평가방법을 적용한다고 설명합니다.

시가와 부동산 시세는 같은 말일까?

비슷해 보이지만 세법에서는 조금 더 엄격하게 봅니다.

① 시가

불특정 다수인 사이에서 자유로운 거래가 이루어질 때 통상적으로 성립된다고 인정되는 가격입니다.

즉, 집주인이 원하는 가격이나 부동산에 올라온 호가만으로 시가가 결정되는 것은 아닙니다.

② 매매사례가액

내가 상속받은 집 자체가 거래되지 않았더라도 비슷한 다른 주택의 실제 거래가격을 시가로 활용할 수 있습니다.

특히 아파트처럼 같은 단지에 동일하거나 비슷한 면적의 주택이 자주 거래되는 경우 매매사례가액이 중요해질 수 있습니다.

③ 감정평가액

전문 감정평가사가 상속개시일을 기준으로 산정한 가격도 법에서 정한 요건을 충족하면 시가로 인정될 수 있습니다.

국세청 안내에 따르면 일반적으로 2개 이상의 공신력 있는 감정기관의 평균 감정가액을 사용하고, 기준시가가 10억원 이하인 재산은 일정 요건에서 1개 감정기관의 감정가액도 인정될 수 있습니다.

④ 보충적 평가방법

매매가액, 매매사례가액, 감정평가액 등 시가로 인정할 만한 가격을 확인하기 어렵다면 그때 공동주택가격 등 법에서 정한 보충적 평가방법을 사용합니다.

실제 사례: 시세 10억원, 공시가격 7억원

아버지가 돌아가시면서 아파트 한 채를 남겼다고 가정해보겠습니다.

10억원이 세법상 인정되는 시가라면 공동주택가격 7억원이 아니라 10억원을 기준으로 상속재산을 평가합니다.

다만 앞서 말씀드렸듯이 부동산중개업소가 “10억원 정도에 팔 수 있다”고 이야기했다고 해서 그 금액이 바로 세법상 시가가 되는 것은 아닙니다.

실제 거래가격이나 유사한 주택의 매매사례가액, 감정평가액 등 객관적인 근거가 필요합니다.

상속받은 아파트 자체가 거래된 적이 없다면?

내가 상속받은 아파트가 실제로 매매된 적이 없더라도 방법이 없는 것은 아닙니다.

같은 단지에 있는 비슷한 아파트의 실제 거래가격을 매매사례가액으로 검토할 수 있습니다.

같은 단지이고 전용면적도 같으며 거래시점도 상속개시일과 가깝다면 매매사례가액으로 검토할 수 있습니다.

하지만 같은 단지, 같은 면적이라는 이유만으로 무조건 인정되는 것은 아닙니다.

국세청은 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가 등이 동일하거나 유사한지를 함께 확인하도록 하고 있습니다.

언제 거래된 가격까지 확인할까요?

상속재산의 기본적인 시가 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다.

예를 들어 2026년 7월 1일에 아버지가 돌아가셨다면 기본적인 평가기간은 대략 다음과 같습니다.

이 기간 안에 해당 상속재산의 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 등이 있다면 시가 판단에 활용할 수 있습니다.

다만 비슷한 다른 아파트의 매매사례가액은 조금 더 주의해서 봐야 합니다.

국세청 안내상 유사재산의 매매사례가액은 상속개시일 전 6개월부터 평가기간 안의 상속세 신고일까지의 거래 등을 우선 확인합니다.

따라서 “비슷한 아파트도 무조건 사망일 후 6개월까지 전부 자동 적용된다”고 단순하게 이해하는 것은 피하는 것이 좋습니다.

평가기간 밖의 거래도 사용될 수 있을까?

경우에 따라 가능합니다.

국세청은 기본 평가기간 밖이라도 상속개시일 전 2년 이내 또는 평가기간이 지난 뒤부터 상속세 법정신고기한 후 9개월까지의 거래 등에 대해 가격변동에 특별한 사정이 없으면 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있다고 안내합니다.

그래도 시가가 확인되지 않는다면?

매매가액이나 유사 아파트의 매매사례가액, 감정평가액 등 시가로 볼 만한 가격이 확인되지 않는다면 그때 보충적 평가방법을 사용합니다.

국세청 홈택스에서도 공동주택의 유사재산 매매사례가액과 보충적 평가가액을 확인할 수 있는 상속·증여재산 평가정보를 제공하고 있습니다.

따라서 공동주택가격이 7억원이라는 이유만으로 곧바로 7억원으로 신고할 수 있다고 생각하면 안 됩니다.

시가가 여러 개 있다면 어떤 가격을 사용할까?

상속개시일 전후로 여러 건의 거래가 있었다면 아무 가격이나 선택하는 것도 아닙니다.

국세청 기준에서는 시가로 인정되는 가액이 둘 이상이면 상속개시일과 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다.

가장 가까운 날의 가격이 여러 개라면 그 평균액을 적용하는 방식입니다.

상속 당시 평가액이 중요한 또 다른 이유

상속받은 집을 계속 보유하다가 나중에 매도할 수도 있습니다.

이때 상속 당시의 평가가액은 향후 양도소득세 계산의 취득가액에도 영향을 줄 수 있습니다.

국세청은 상속받은 주택을 양도하는 경우 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 계산한다고 안내하고 있습니다.

상속주택을 나중에 12억원에 팔았다면?

단순한 비교를 위해 상속 당시 평가액만 다르다고 가정해보겠습니다.

상속 당시 평가액이 적법하게 취득가액으로 인정된다는 전제에서 보면, 평가액이 낮을수록 나중에 매도할 때 계산되는 양도차익은 커질 수 있습니다.

물론 실제 양도소득세는 필요경비, 보유기간, 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 요건 등 여러 요소를 추가로 반영합니다.

따라서 상속 당시 평가금액이 낮다고 해서 항상 전체 세금 측면에서 유리하다고 단정할 수는 없습니다.

상속아파트 평가 핵심정리

Q&A

Q. 공시가격이 7억원이면 상속세도 7억원으로 신고하면 되나요?

세법상 인정되는 시가가 있다면 공동주택가격보다 시가가 우선합니다.

따라서 인정되는 시가가 10억원이라면 10억원으로 평가할 수 있습니다.

Q. 부동산에서 10억원이라고 하면 그게 시가인가요?

단순한 호가나 예상 매도가격만으로 세법상 시가가 확정되는 것은 아닙니다.

실제 매매가액, 유사재산 매매사례가액, 감정평가액 등 객관적으로 인정되는 자료를 확인해야 합니다.

Q. 내가 상속받은 아파트가 거래된 적이 없으면 공시가격을 쓰나요?

바로 공시가격으로 넘어가는 것은 아닙니다.

먼저 같은 단지의 유사한 아파트 거래가 있는지 매매사례가액을 확인할 수 있습니다.

그런 시가를 산정하기 어려울 때 공동주택가격 등 보충적 평가방법을 검토합니다.

Q. 사망 후에 거래된 아파트 가격도 볼 수 있나요?

가능할 수 있습니다.

상속재산의 기본 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다.

다만 유사재산의 매매사례가액은 상속세 신고일까지의 범위 등 추가적인 요건을 함께 확인해야 합니다.

Q. 상속 당시 가액을 높게 평가하면 나중에 유리한가요?

상속가액이 높아지면 당장의 상속세 계산에는 불리할 수 있지만, 나중에 매도할 때 취득가액이 높아져 양도차익이 작아질 수 있습니다.

반대로 상속가액이 낮으면 상속세 측면에서는 유리해 보여도 향후 양도차익이 커질 수 있습니다.

따라서 단순히 “낮게 평가하는 것이 무조건 유리하다”고 판단해서는 안 됩니다.

※ 본문은 상속주택 평가방법을 쉽게 이해하기 위한 일반적인 설명입니다. 실제 상속재산의 시가 인정 여부는 매매계약일, 유사재산 여부, 기준시가, 감정평가내용, 상속세 신고시기 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고에서는 상속개시 당시 적용되는 세법과 개별 거래자료를 기준으로 확인해야 합니다.